都内ワンルームマンション投資は安全？
皆さんこんにちは！
最近色んなサイトで話題になっている不動産投資についてお話します！
いわゆるこんなやつです。(今回の相談場所とは関係ございません。)
http://www.gendama.jp/sp/client_detail?cd_client=487992&rt=s&frame=specsearch
ポイントサイトなんかでは面談や相談するだけで結構な金額が受け取れるシステムになっています。
私も気になったのでいくつか聞いてみました。
その体験談をお話します。そして、落とし穴に落とされることがわかりましたので、そこについてもお伝えします。
・初回セミナー
内容としては下のような内容でした。
・不動産投資はローリスクミドルリターン
・生命保険の効果がある
・節税の効果がある
・積立投資するよりも手出しがないから良い
お金を借りることができる投資はあまりないので、手元資金を使わずに始められるのは良いという内容でした。
また、家賃保証を入れることも出来るので、利益を安定的にすることも可能との事です。
・個別面談
年収等を聞かれ、融資額に合わせた物件と節税効果について教えていただきました。
提示されたのは都内主要駅から3駅ほどの物件。
徒歩8分で、ワンルーム2500万円ほど。
月々の収支は変動2.2%の35年ローンで、入居者の家賃が今と変わらない場合プラスマイナス0の表記です。
35年後にはタダで不動産が得られるので、家賃収入がはいり続けますとの事でした。
さあ、ここまでで皆さんはどれほど危険な投資なのかお分かり頂けたでしょうか。
下記にまずいポイントをお伝えします。
・家賃保証(サブリース)
・収支がプラスマイナス0
・節税効果
・ローン金利
・終わり対策
まず、家賃保証ですが、保険料的なものを払うため、投資の収益を圧迫します。
かつ、保証会社の方で保証する家賃の金額を自由指定できるものがほとんどなので、実態の家賃は保証されない場合がほとんどです。
そもそも、購入時に埋まらないアパートは35年も持ち続けるにはリスクが高すぎます。サブリースは必要ありません。
収支がプラスマイナス0ということは、空き室が出た瞬間に赤字ということです。他にも室内のエアコンや給湯器等が壊れた際にはまとまったお金が発生しますし、中古の場合には排水管が壊れて水浸しなんて言うリスクもあります。
事故死のリスクや、家賃滞納のリスクも捨てきれません。例えば高齢者で財産がない方が家賃支払い無しで居座りした場合には、ほとんどのケースで家賃回収出来ません。
物件の減価償却費とは、今ある不動産が古くなるに従って帳簿上の価値が減る＝損をしているので税金を下げるということです。
所得税で言うと、年収が1000万円超の方以外はそもそもの税金が安く大した節税効果はありません。
確定拠出年金や生命保険料控除、住宅ローン控除等で同じレベルの節税は容易に出来ますからここにこだわる必要はありません。
ローン金利の観点では変動金利のローンはリスクが高いです。不動産投資の場合はたいていのローンは変動になるのですが、国がマイナス金利を敷いている今だから安い変動金利の状況です。
今後金利が上がった時にはおそらくローン金利も上がるでしょう。
国は物価上昇目標2%を掲げていますから、世の中も金利もマイナスからそのくらいには少なくともならなければおかしいわけです。
その時には不動産投資用ローンはさらに上がりますから、注意が必要です。
投資の終わり方も難しく売却もしくは立て直しという形で不動産投資は終わりを迎えます。
ワンルームの場合立て替えには所有者で足並みをそろえる必要があります。資金も発生することから前例がほとんどありません。
売却の場合は、築年数が古い物件を買う人はほとんど居ないため、難航することが多いです。
以上がセミナーや面談を受けた見解です。
例えば35年間保有して修繕等で500万程かかって35年後からお金が増え出すのであれば、毎月1万円世界株インデックスファンドに入れたいなーという感想です。
過去の推移から保守的にみて、6%ほどでまわった場合でも1400万円(税別)になるので、よっぽどこちらが安全です。
保険効果の話は一考あるかもしれないですが、月々2000円-3000円ほどで収入保障保険がそれなりに用意できそうですし、それを加味してもワンルームは無いかなという印象です。
強いて言えば不動産投資やるのであれば空室リスクを複数戸もつことで抑えられる1棟物等になるのでしょうが、その融資を受けられる方であれば別の投資でよいものがあります。
あえて不動産にはならなそうです。
そもそも不動産は不動産経営で仕事のレベルですし、投資は投資ですので、分けて考えるのが良さそうです。
銀行預金は安全性が低い？
今回の連続記事を読むとこんなことがわかります。
・お金の預け場所の考え方
・世界で安全だと考えられている運用
下記記事です。(1回目)
・手元にお金が無いと怖いから銀行預金
・投資はギャンブル
日頃相談を受ける中でこういったお話の元銀行預金をお手元にかなり持っておられる方がいらっしゃいます。
そもそも皆さん銀行預金の仕組みをご存じですか？銀行はなぜ金利をつけられるのでしょう。
銀行預金とは銀行がお金を預金としてお預かり、保管する商品だと考えていらっしゃる人が多いです。
ファイナンシャルプランナーの目線から見るとこれは大きな間違い。
銀行は融資を行うことがメイン業務です。
その融資を行うためにお金を集める手段が預金です。
集めた預金は日銀や国債に預けられ、その配当金の一部を皆さんの金利支払いに当てるシステムです。
まとめると
預金者→銀行→国債の間接投資をしているわけです。
かつ銀行の会計上は預金に関しては使い込んでも良いお金ですから、融資に回すことも行っています。ここの利益は従業員給与になります。
日本の場合は預金保護機構は1000万円までの元本保証となっていますが、それ以外は対象外です。
なぜなら銀行はお金を預ける場所ではなく、融資を受ける場所。
その役割と別な投資部分の保護を大きくする意味は無いと考えているからです。
では本来お金を預ける場所はどこなのでしょうか。
答えは証券会社です。
例えば証券会社のMRFという間接的に国債等を買う商品があります。
購入手数料なし、引き出し自由で金利が一般的な預金の5倍ほどです。(それでも低いですが)
預けたMRFは証券会社の財産と別で管理されるので、証券会社が破綻をしても100%守られます。
これは国が証券会社をお金の預け先とみているからです。
投資者→証券会社→国債の直接投資のイメージです。
預金は直近の決済分のみあればよく、それ以外は証券会社に入れておくのが良さそうです。
とはいえ、まだまだMRFも危険な預け先です。
何故なら物価が上がることを無視している預け先だからです！(ここかなり大切)
長くなってしまいましたので、次回の記事では物価のお話と世界で安全な運用と考えられているものについてお話します。
一読いただきありがとうございます。
さらに
詳しく知りたい方はこちらから
https://coconala.com/services/1332520
保険屋さんの手法を知れば騙されない！
皆さんこんにちは。マナープランナーです。
家族全員がファイナンシャルプランナーという変わった家庭で育ちました。
今回はそんな私が保険屋さんの販売手法と騙されない方法を事例を入れてご紹介します。
保険屋さん自体が騙しているつもりがなく、知識がないことも多いので、こういった担当さんと会った時には黙ってフェードアウトしましょう。
•将来的に見直しを前提に契約しましょう
保険屋さんの利益は契約してから1ー5年目に集中します。
理由は契約時手数料をこの期間にもらう仕組みになっているから。
単価の見直し前提の提案は手数料を多く取りたいプランナーのよく行う手段。
見直しをすると保障は多くの場合減りますし、無駄な手数料を何度も払うことになります。必要な分はあらかじめ入りましょう。
（当時のメーカーの指導がそういった指導で、祖母がよくやっていました）
•払い済みすると利率がなくなるので払い済みを前提に貯金型保険をやりましょう。
払い済み前提の商品提案はそもそもほとんどのメーカーで禁止行為。
この提案をするプランナーはまず信頼できません。
そもそも払い済みをするということはその時の解約返戻金を元に再運用するということ。
解約返戻金は払い済みする際には払込保険料よりも少ないことが大半です。
イメージで言うと、お金を5年間や10年間かけて、マイナスにしてそこから運用しましょうと言われていることになります。
普通に考えてありえないですよね。
保障が必要であれば掛け捨てのものがありますし、運用したいのであればまとまった資金を一時払い保険や投資信託に入れればいいわけです。
（母の先輩がよく行っていた手法）
保険屋さんに相談をするとその場の利益が高い商品を提案されがち
保険屋さんは販売のプロですが、金融のプロでないことが大半です。
しっかりとしたファイナンシャルプランナーをつけて対策しましょう。
ご一読いただきありがとうございました。
さらに気になる方はこちらから
https://coconala.com/services/1332520
