都内ワンルームマンション投資は安全？
皆さんこんにちは！
最近色んなサイトで話題になっている不動産投資についてお話します！
いわゆるこんなやつです。(今回の相談場所とは関係ございません。)
http://www.gendama.jp/sp/client_detail?cd_client=487992&rt=s&frame=specsearch
ポイントサイトなんかでは面談や相談するだけで結構な金額が受け取れるシステムになっています。
私も気になったのでいくつか聞いてみました。
その体験談をお話します。そして、落とし穴に落とされることがわかりましたので、そこについてもお伝えします。
・初回セミナー
内容としては下のような内容でした。
・不動産投資はローリスクミドルリターン
・生命保険の効果がある
・節税の効果がある
・積立投資するよりも手出しがないから良い
お金を借りることができる投資はあまりないので、手元資金を使わずに始められるのは良いという内容でした。
また、家賃保証を入れることも出来るので、利益を安定的にすることも可能との事です。
・個別面談
年収等を聞かれ、融資額に合わせた物件と節税効果について教えていただきました。
提示されたのは都内主要駅から3駅ほどの物件。
徒歩8分で、ワンルーム2500万円ほど。
月々の収支は変動2.2%の35年ローンで、入居者の家賃が今と変わらない場合プラスマイナス0の表記です。
35年後にはタダで不動産が得られるので、家賃収入がはいり続けますとの事でした。
さあ、ここまでで皆さんはどれほど危険な投資なのかお分かり頂けたでしょうか。
下記にまずいポイントをお伝えします。
・家賃保証(サブリース)
・収支がプラスマイナス0
・節税効果
・ローン金利
・終わり対策
まず、家賃保証ですが、保険料的なものを払うため、投資の収益を圧迫します。
かつ、保証会社の方で保証する家賃の金額を自由指定できるものがほとんどなので、実態の家賃は保証されない場合がほとんどです。
そもそも、購入時に埋まらないアパートは35年も持ち続けるにはリスクが高すぎます。サブリースは必要ありません。
収支がプラスマイナス0ということは、空き室が出た瞬間に赤字ということです。他にも室内のエアコンや給湯器等が壊れた際にはまとまったお金が発生しますし、中古の場合には排水管が壊れて水浸しなんて言うリスクもあります。
事故死のリスクや、家賃滞納のリスクも捨てきれません。例えば高齢者で財産がない方が家賃支払い無しで居座りした場合には、ほとんどのケースで家賃回収出来ません。
物件の減価償却費とは、今ある不動産が古くなるに従って帳簿上の価値が減る＝損をしているので税金を下げるということです。
所得税で言うと、年収が1000万円超の方以外はそもそもの税金が安く大した節税効果はありません。
確定拠出年金や生命保険料控除、住宅ローン控除等で同じレベルの節税は容易に出来ますからここにこだわる必要はありません。
ローン金利の観点では変動金利のローンはリスクが高いです。不動産投資の場合はたいていのローンは変動になるのですが、国がマイナス金利を敷いている今だから安い変動金利の状況です。
今後金利が上がった時にはおそらくローン金利も上がるでしょう。
国は物価上昇目標2%を掲げていますから、世の中も金利もマイナスからそのくらいには少なくともならなければおかしいわけです。
その時には不動産投資用ローンはさらに上がりますから、注意が必要です。
投資の終わり方も難しく売却もしくは立て直しという形で不動産投資は終わりを迎えます。
ワンルームの場合立て替えには所有者で足並みをそろえる必要があります。資金も発生することから前例がほとんどありません。
売却の場合は、築年数が古い物件を買う人はほとんど居ないため、難航することが多いです。
以上がセミナーや面談を受けた見解です。
例えば35年間保有して修繕等で500万程かかって35年後からお金が増え出すのであれば、毎月1万円世界株インデックスファンドに入れたいなーという感想です。
過去の推移から保守的にみて、6%ほどでまわった場合でも1400万円(税別)になるので、よっぽどこちらが安全です。
保険効果の話は一考あるかもしれないですが、月々2000円-3000円ほどで収入保障保険がそれなりに用意できそうですし、それを加味してもワンルームは無いかなという印象です。
強いて言えば不動産投資やるのであれば空室リスクを複数戸もつことで抑えられる1棟物等になるのでしょうが、その融資を受けられる方であれば別の投資でよいものがあります。
あえて不動産にはならなそうです。
そもそも不動産は不動産経営で仕事のレベルですし、投資は投資ですので、分けて考えるのが良さそうです。
